Максимальный доход от сдачи в аренду принесет квартира в Новой Москве

На сегодняшний день средняя доходность от долгосрочной сдачи квартиры в столице составляет 5,5% годовых. При этом самую большую прибыль могут получить владельцы квартир на присоединенных к столице территориях, а минимальная рента зафиксирована в районе Арбат Центрального административного округа Москвы. К такому выводу пришли специалисты аналитического центра ЦИАН.

С июля появился новый сервис, который позволяет не просто оценить стоимость квартиры в реализации или аренде, но и посчитать доходность от сдачи в аренду своей жилой площади. Обновленный калькулятор оценки недвижимости стал более точным и получил ряд новых функций, которые помогут собственнику лучше ориентироваться на рынке.

Теперь для начала работы с сервисом оценки достаточно ввести адрес и количество комнат. Наиболее вероятный метраж квартиры? исходя из данных БТИ и ранее размещенных объявлений о реализации или аренде квартир в нужном доме. После ввода необходимых данных пользователь сможет получить полнейшую информацию о своем объекте недвижимости.

Если раньше калькулятор выводил только усредненную оценку, то теперь владельцу жилого помещения доступны данные о диапазоне, в котором лежит точная стоимость жилья. Для районов с однородной застройкой разброс составляет 9–11%, а там, где доля типовых проектов ниже (например, в Центральном административном округе), — 17–20%. Вместе с результатами оценки пользователю будут представлены объявления о продаже подобных квартир в этом же и соседних домах. Эта опция позволит сравнить данные калькулятора с текущей ситуацией на рынке. Впрочем, вероятность того, что оценка сервиса ЦИАН разойдется с реальным положением дел, довольно мала — средняя минимальная точность составляет 87% для Москвы и 82% для городов дальнего Подмосковья.

Кроме того стоит отметить, что сервисом оценки теперь смогут воспользоваться и жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Алгоритм расчета основан на данных о стоимости более 1,5 миллионов квартир в 37,3 тысяч домов Северной столицы.

Но самым главным нововведением калькулятора оценки недвижимости ЦИАН стала возможность определения арендной ставки и расчета потенциальной доходности от сдачи квартиры в аренду. В основе алгоритма лежат данные о ставках аренды за последние 5 лет, что обеспечивает высочайший уровень точности.

Рейтинг инвестиционной привлекательности районов Москвы

Используя обновленный функционал сервиса оценки недвижимости, аналитиками ЦИАН был составлен рейтинг районов Москвы с лучшими показателями доходности от сдачи квартир в аренду. Как оказалось, самый значимый доход могут получить собственники недвижимости в Новой Москве. А вот для владельцев дорогой недвижимости в центре результаты исследования оказались не очень приятными: доходность от аренды в ЦАО находится на минимальном уровне.

На данное время первое место занимает поселение Первомайское Троицкого административного округа. Средний уровень доходности от сдачи недвижимости в аренду здесь составляет 6,6% годовых. Второе место делят поселение Марушкинское Новомосковского административного округа и район Капотня Юго-Восточного административного округа — по 6,5% годовых. И замыкающее третье место занимает поселения Кокошкино (НАО) и Щаповское (ТАО) с показателем 6,4% годовых. Самый низкий уровень доходности у районов Арбат и Хамовники (оба — 4,1% годовых). Средний же показатель по столице составляет 5,5% годовых.

В целом по Центральному административному округу доходность от сдачи в аренду составляет 4,8%, в то время как на юго-востоке города — 5,9%. На присоединенных территориях Троицкого и Новомосковского административного округов доходность еще выше — 6,1% годовых. Эффект обусловлен тем, что ставки аренды не так сильно снижаются по мере удаления от центральной части города и чувствительны к качеству района (арендное жилье рассматривается потребителями как временное), как стоимость кв. м.

Низкая доходность типовой сдачи в аренду квартир в центральной части города обусловлена высокой стоимостью квадратного метра при относительно низких арендных ставках из-за большого объема предложения. Для повышения доходности наиболее предприимчивые участники рынка «уходят» из сегмента долгосрочной аренды в сегмент посуточной, которая перспективна в центральной части города и позволяет повысить доходность в 2–3 раза. Еще один сегмент, получивший развитие — открытие хостелов и мини-гостиниц. Помимо этого, в предыдущие десятилетия активными участниками рынка скупался устаревший жилой фонд в центре, в том числе коммунальные квартиры с низкой ценой квадратного метра, и после качественного ремонта такие квартиры сдаются не как «массовый» продукт, а как «бизнес» и «элитный» по ставкам в 2–4 раза выше, что также позволяет получать высокую доходность. В настоящее время недвижимости в центре, подходящей под такой «апгрейд», практически не осталось, а прямая покупка готового современного жилья под длительную аренду в центре сильно уступает по доходности вложениям в массовый арендный сегмент на окраинах.

Но даже наиболее доходные вложения в сегмент длительной аренды существенно уступают по доходности вложениям в обычные депозиты надежных банков — базовый уровень доходности по депозитам сроком более 1 года по данным Центрального банка составляет 10,7% годовых. Наибольшую доходность от сдачи в аренду можно получить в сегменте «эконом-класса». Средний получаемый доход от сдачи квартир со стоимостью менее 110 тысяч рублей за кв. м составляет более 6% годовых, в то время как при стоимости кв. м более 475 тысяч рублей средняя доходность — ниже 4% годовых и требуются дополнительные вложения и усилия для ее увеличения.

Для основной части жилого фонда города потенциальная доходность от сдачи в аренду составляет от 5 до 6,5% годовых. К этому сегменту относится 80% жилого фонда Москвы. Вероятность получить доходность от сдачи в долгосрочную аренду выше 6,5% составляет всего 3%. Вероятность доходности от сдачи в аренду ниже 3,5% также — 3%.

Методика исследования

Исследование проведено на базе более одного миллиона объявлений по реализации и сдаче в аренду жилья в столице (в т. ч. в Новой Москве), размещенных на сайте в период с 2012 по 2016 год. Арендные ставки и цены квадратного метра дисконтировались с учетом динамики цен и динамики арендных ставок. Для 31 тысячи жилых домов Москвы по алгоритму аналитического центра ЦИАН была рассчитана оценочная стоимость сдачи в аренду кв. м однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартир, а также оценочная стоимость продажи кв. м одно-, двух-, трех- и многокомнатных квартир. Доходность рассчитана как отношение арендной ставки кв. м за 12 месяцев к стоимости кв. м квартиры.